Kansen

Maximaal helft noodzakelijke vrijesectorhuurwoningen wordt gerealiseerd

Gemeenten vinden meer nieuwe vrijesectorhuurwoningen belangrijk (75%), maar hun huidige inzet is nog niet voldoende om in de sterke vraag te voorzien. Dat blijkt uit de nieuwe benchmark van economisch bureau Stec Groep waaraan 105 gemeenten in Nederland meededen. Gemeenten kunnen extra acties uitvoeren voor meer vrijesectorhuur; slechts 10% heeft nu een specifiek aantal vrijesectorhuurwoningen als doel in haar nieuwbouwprogrammering, 40% heeft specifiek beleid voor vrijesectorhuur en 17% heeft passend grondprijsbeleid voor vrijesectorhuur. De grote gemeenten zoals Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht lopen voorop met hun inzet voor vrijesectorhuur.

Reden voor de benchmark is de sterk toegenomen aandacht voor vrijesectorhuurwoningen, de categorie vanaf € 711 huur per maand. Deze categorie moet volgens minister Blok de komende jaren zeer aanzienlijk groeien. Er is namelijk een steeds grotere autonome behoefte – die extra groot is in stedelijke gebieden – naar vrijesectorhuur. Daarnaast richt het rijksbeleid zich op het beperken van corporaties tot de kerntaak (sociale huurwoningen) enerzijds en het verscherpen van de financieringsmogelijkheden in de koopmarkt anderzijds. De 105 deelnemende gemeenten staan samen voor bijna de helft van de Nederlandse woningmarkt. De benchmark geeft weer hoever gemeenten zijn met deze voor hen relatief nieuwe categorie op de woningmarkt.

75% gemeenten vindt vrijesectorhuur erg belangrijk

Zo’n 75% van de gemeenten geeft aan dat vrijesectorhuur in hoge mate speelt. De gemeenten vinden vrijesectorhuur vooral aantrekkelijk voor doorstroming op de woningmarkt; van sociale huur naar vrijesectorhuur en van koop naar vrijesectorhuur. Vrijesectorhuurwoningen zijn volgens de gemeenten aantrekkelijk, nodig en soms het enige alternatief voor middeninkomens en opkomende doelgroepen als zzp’ers, mensen met een flexibel arbeidscontract en eenpersoonshuishoudens.

Inzet gemeenten aanwezig, maar kan fors worden opgevoerd; vooral gebrek aan concrete nieuwbouwlocaties

40% van de gemeenten in de benchmark blijkt al specifiek beleid te hebben voor vrijesectorhuur. Van de rest van de gemeenten wil 35% dit nog gaan maken.

10% van de gemeenten heeft een gewenst aantal vrijesectorhuurwoningen opgenomen als doel in de nieuwbouwprogrammering. Bijna 60% van de gemeenten wil dit nog gaan doen. 50% van de gemeenten heeft al één of meer concrete, specifieke locaties waar vrijesectorhuur gerealiseerd kan worden. Ruim 20% van de deelnemende gemeenten denkt hierover na, nog eens ruim 20% zegt hiervoor open te staan.

Naast het labelen van concrete locaties voor vrijesectorhuur, is passend grondprijsbeleid een bottleneck. De marktconforme grondwaarde onder een vrijesectorhuurwoning is namelijk vrijwel altijd lager dan onder een koopwoning. Als gemeenten zelf grond in handen hebben is het eigen grondprijsbeleid belangrijk. 17% van de gemeenten heeft nu specifiek grondprijsbeleid voor vrijesectorhuurwoningen.
De grote gemeenten zijn overall gezien het verst met de inzet op vrijesectorhuur. Dit geldt in het bijzonder voor de G4. De meerderheid van de gemeenten kan, zo concludeert Stec Groep, nog veel extra doen om meer vrijesectorhuurwoningen te realiseren. Dan gaat het om specifiek beleid, extra en kwalitatief goede nieuwbouwlocaties, een bidbook met potentiële locaties voor beleggers en passend grondprijsbeleid om business cases rond te krijgen.

Verwachting: tienduizenden vrijesectorhuurwoningen extra, maar niet voldoende

De deelnemende gemeenten verwachten de komende vijf jaar maximaal ruim 21.000 nieuwe vrijesectorhuurwoningen te realiseren. Zelf verwachten de gemeenten echter in deze periode een extra vraag naar bijna 40.000 woningen. Dit betekent dat maximaal de helft van de vraag wordt voorzien met de huidige nieuwbouw. Overigens verwacht zo’n 28% van de gemeenten dat in hun gemeente de komende vijf jaar wel voldoende vrijesectorhuurwoningen worden gerealiseerd. Ook op lange termijn is vrijesectorhuur een groeiend segment op de Nederlandse woningmarkt. Ruim 13% van alle consumenten heeft nu voorkeur voor vrijesectorhuur, zo blijkt uit het recente WoOnonderzoek 2015 van het Ministerie van BZK. In de editie van 2012 lag dit percentage nog op ruim 8%.

Reacties: beleggers willen meer concrete actie gemeenten; gemeenten willen opgave met beleggers en ontwikkelaars oppakken

Boris van der Gijp, directeur strategy & research, Syntrus Achmea RE&F: “De benchmark heeft door zijn onthutsende conclusies duidelijk bestaansrecht. Beleggers staan klaar om miljarden te investeren in huurwoningen voor de middeninkomens. Gemeenten moeten in actie komen. Het momentum is nu.”

Paulus Jansen, wethouder wonen, gemeente Utrecht: ‘Wij verwachten dat we tot en met 2018 ongeveer 3000 middeldure huurwoningen in aanbouw nemen. Dit is te lezen in ons Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling.”

Allard van Spaandonk, directeur Nederland, Bouwinvest: “Zonder beleid wordt geen of onvoldoende vrijesectorhuur gebouwd. Het niet realiseren van vrijesectorhuur betekent echter dat cruciale doelgroepen zich niet zullen vestigen in die gemeenten, maar veelal noodzakelijkerwijs zullen uitwijken naar elders.”

René de Heer, wethouder economie & vastgoed, gemeente Zwolle: “Een benchmark als deze kan gemeenten helpen om beleid te formuleren. Enerzijds begint het bij de beleidsmatige urgentie om vrijesectorhuur te omarmen als belangrijk onderdeel in het totale pakket aan type woningen. Anderzijds gaat het erom dat beleggers goede woonconcepten en producten aanbieden tegen een aantrekkelijke huurprijs.”

Wim Wensing, directeur investment management, Amvest: “Ik vind het hoopgevend om te zien dat het onderwerp nu nadrukkelijk op de agenda’s van veel gemeenten staat. Tegelijkertijd maak ik me ook wel zorgen. 75% van de gemeenten vindt vrijesectorhuur belangrijk, maar slechts 10% van de gemeenten zet dit concreet om in een verplicht aandeel vrijesectorhuur in hun programmering.”

Bronvermelding: Wilt u de volledige rapportage ontvangen? Stuur een e-mail naar:info@stec.nl.

Hoge grondprijzen belemmeren de bouw
Vrije huursector in de lift

De vraag naar vrije sector huurwoningen groeit al jaren. Vooral huizen met maandhuren onder de 900 euro zijn gewild. Toch wordt er – mede door de hoge grondprijzen – in deze categorie vooralsnog weinig gebouwd. De aanpassingen van het huurbeleid leidt vooral tot een groter aanbod in de bestaande woningvoorraad.

Wie kan een vrije sector huurwoning betalen?
 Verhuurders van vrije sector huurwoningen gebruiken verschillende inkomensnormen bij het beoordelen van nieuwe huurders. Volgens OGA-onderzoeker Laura Uittenbogaard hanteren veel corporaties de eis dat het netto maandinkomen van een huurder minimaal drie keer de bruto maandhuur bedraagt. Commerciële beleggers vragen van huurders doorgaans een bruto maandinkomen dat minimaal vier tot vierenhalf keer zo groot is als de bruto maandhuur. Verhuurders zijn niet geneigd om deze eisen te versoepelen. Ze raken hun woningen door de grote vraag wel kwijt.  Voor de groep die iets meer dan 31.000 euro verdient, zijn de druiven zuur. Die komt bij geen enkele partij in aanmerking voor een vrije sector huurwoning. Ook de groep die minder dan 45.000 euro bruto per jaar verdient (=anderhalf modaal), heeft het moeilijk. Die is aangewezen op woningen onder de 900 euro per maand, maar de doorstroming in dat segment is erg klein.

De vraag naar vrije sector huurwoningen in de regio Amsterdam groeit al jaren. Daar zijn vele redenen voor. Veel starters op de arbeidsmarkt – waarvan er veel zijn in Amsterdam – zullen niet snel meer een woning kopen, als ze dat al kunnen. Je weet immers niet waar je volgende baan is. De economische crisis maakt een koopwoning bovendien minder aantrekkelijk. Je komt er lang niet altijd makkelijk van af; huizenprijzen dalen, hypotheekverschaffers worden steeds strenger, waardoor flexwerkers lastig aan een hypotheek kunnen komen. Aan de andere kant van het spectrum is de sociale huursector sinds 2011 afgesloten voor afgestudeerden met een wat hoger inkomen (>€34.085). En daarbij: de sociale huurmarkt zit potdicht. Zelfs met tien jaar inschrijfduur vind je nauwelijks een woning.

Geen wonder dat de vrije sector huurwoningen gewild zijn in Amsterdam en omstreken, vooral die met huren tot 900 à 1000 euro. Het jongste onderzoek naar de vrije huursector in de Stadsregio Amsterdam plus Almere bevestigt dat beeld. Het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam (OGA) en de Stadsregio voeren dergelijk onderzoek periodiek uit. Hoewel gedetailleerde cijfers ontbreken, geven verhuurders aan dat de vraag naar deze woningen groter is dan enkele jaren geleden. Ze hebben geen enkele moeite om hun – relatief kleine – aanbod in dit segment kwijt te raken.

De verhuurbaarheid is overigens erg locatie-afhankelijk. In Almere begint de verhuur boven de 850 euro al te haperen. Binnen de Amsterdamse Ring gebeurt dat pas als de huren de 1200 euro overschrijden. Het aanbod in dit dure segment is de afgelopen jaren door nieuwbouw erg toegenomen. Bovendien zijn er steeds meer particulieren die hun oude koopwoning niet verkocht krijgen en deze voor een hoog bedrag verhuren. Tegelijkertijd geven makelaars aan dat de potentiële huurders door de crisis terughoudender zijn geworden. De vraag in het topsegment is kortom geslonken.

Grondprijzen remmen nieuwbouw

Het vergroten van het middensegment huur is al enige jaren een beleidsprioriteit. Maar heel veel nieuwe huurwoningen heeft dit nog niet opgeleverd. Er staan er wel een hoop in de plannen van de Stadsregio-gemeenten, liefst 2500 de komende twee jaar. Maar OGA-onderzoeker Laura Uittenbogaard waarschuwt dat “het gaat om oude plannen die niet zijn aangepast aan ontwikkelingen op de markt en in het beleid”.

De bouw van huurwoningen vraagt een ander type ontwikkelaar, met een lange adem. Maar de business case blijft lastig. In Amsterdam vormen hoge grondprijzen binnen de Ring een obstakel om nieuwe huurwoningen in het middensegment te kunnen bouwen. De gemeente Amsterdam heeft afgelopen zomer daarom een tender uitgeschreven voor de bouw van vijfhonderd middeldure huurwoningen op vier locaties waarvoor aangepaste grondprijzen gelden. Het gaat daarbij vooral om kleine ‘huurstudio’s’. De bouw van deze kleine woningen werd mogelijk na de introductie van de ‘Donnerpunten’ in 2011. Echter, de aankondiging in het regeerakkoord om de liberaliseringsgrens voortaan afhankelijk te maken van woz-waarde gooide weer roet in het eten: zelfs op aantrekkelijke locaties vallen de geplande huurstudio’s binnen het gereguleerde segment (€664 oftewel een woz-waarde van €178.000). De verwachting is dat minister Blok dit voornemen nog gaat aanpassen, maar voorlopig lopen plannen alleen maar vertraging op.

Veel huurwoningen naar vrije sector

De Donnerpunten hebben vooralsnog een veel groter effect op de bestaande voorraad. Vanwege de extra woningwaarderingspunten kunnen op termijn tienduizenden woningen naar de vrije sector worden overgeheveld. Uit een inventarisatie onder corporaties in de vorige editie van NUL20 bleek dat een groot deel van de sociale verhuurders daartoe ook plannen had.

Rutte II wil het puntenstelsel vervangen door een huurgrondslag op basis van 4,5 % van de woz-waarde. Met zo’n benadering kunnen er – in theorie – nog meer woningen worden geliberaliseerd. In welke mate corporaties dat in de toekomst mogen doen, is nog onduidelijk. Maar voor de bijna 60.000 particuliere gereguleerde huurwoningen binnen de Ring liggen de zaken duidelijker. Het gros zal bij mutatie naar de vrije markt verdwijnen. Daarmee zal het tekort aan vrije sector huurwoningen waarschijnlijk op termijn grotendeels worden opgelost. De keerzijde is onvermijdelijk dat de druk op de betaalbare huursector in de stad nog groter wordt.

“Iets te kiezen”

Voor beleggers is dat van mindere zorg. Zij zijn blij met de plannen van Rutte II. “De woningmarkt wordt veel meer een echte markt waar consumenten iets te kiezen krijgen”, vindt directievoorzitter Henk Jagersma van belegger Syntrus Achmea. Jagersma ziet wel problemen bij de bouw van kleinere duurdere woningen en eengezinswoningen of appartementen buiten de Ring van Amsterdam. “Daar dreig je met de woz-waarde al snel onder de liberalisatiegrens te zakken. Daar moet, net als voor de bouw van studentenwoningen, een oplossing voor komen. Ik verwacht dan ook dat de plannen van het kabinet nog worden aangepast.“

Vrije-sectorhuur in Amsterdamse regio

In Amsterdam bestaat zo’n 8 procent (33.550) van de woningvoorraad uit vrije sector huurwoningen. In de regio vinden we vooral ten zuiden van Amsterdam dergelijke woningen, met name in Haarlemmermeer (6000), Amstelveen(4000) en Diemen (2711 = 26%!). In de noordelijke stadsregio en Almere zijn relatief weinig vrije sector huurwoningen.

Bronvermelding: Rapport Vrije Sector huur in Stadsregio Amsterdam en Almere, OGA 2012

Meer informatie?

Click here to add your own text

© Copyright - Woningsparen